Банкротство с ипотекой

Заберут ли квартиру при банкротстве

Статья 446 ГПК РФ защищает от взыскания единственное жилье должника и членов его семьи. Однако с ипотекой дела обстоят иначе. Залоговую квартиру могут забрать, даже если вам негде жить. Но не во всех случаях.

Какова судебная практика

Судьба ипотечного имущества зависит от процедур, введенных арбитражным судом. И судьи обычно встают на сторону должников.

Зачастую они вводят реабилитационные процедуры, при которых активы не продают, а долги не списывают. Их всего две:

• реструктуризация задолженности;
• мировое соглашение.

И вот какова судебная практика.

Как следует из Определения судебной коллегии по экономическим спорам № 305-ЭС24-11965 от 23.12.2024 года, реализация любого реабилитационного плана не должна ухудшать положение кредиторов по сравнению с продажей имущества на торгах. Аналогичное требование реализуется в п. 12 Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан. Соответственно, суд может ввести реструктуризацию задолженности или утвердить мировое соглашение, если это не ухудшает права кредиторов.

В то же время Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ в своем Определении от 27.04.2023 № 305-ЭС22-9597 указывает, что для реализации конституционного права на единственное жилье и мирного урегулирования спора, арбитражный суд должен предложить сторонам взаимовыгодное решение, предотвращающее преждевременное обращение взыскания на единственное жилье.

Также в Определении сказано, что если нет просрочек по ипотеке, то суд предлагает сторонам заключить мировое соглашение или вводит реструктуризацию задолженности. Однако погашение ипотеки не проводят за счет имущества должника, на которое претендуют другие кредиторы.

Когда ипотечное жилье могут забрать

Как следует из вышесказанного, залоговое жилье могут включить в конкурсную массу наравне с другими активами, если по ипотеке были просрочки.

В этом случае квартиру (дом) выставят на торги, а после продажи в первую очередь погасят требования кредитора-банка. Если по итогу реализации недвижимости останутся деньги, их отдадут остальным кредиторам.

Предлагаем самые комфортные условия для погашения долга

Зудов Владимир

Основатель и руководитель

Оставить заявку

При этом будет неважно, является ли ипотечное жилье единственным пригодным для проживания. На такое имущество не будет распространяться исполнительский иммунитет, указанный в статье 446 ГПК РФ. Равно, как и на земельный участок, на котором находится ипотечная недвижимость.

При этом выплачивать ипотеку во время банкротства не нужно, поскольку штрафы и пени начисляться не будут. В принципе, это будет проблематично, ведь все банковские карты придется отдать финуправляющему, а счета заблокируют.

В таком случае деньги вернут в конкурсную массу, а вы не сможете списать долги после банкротного дела. Поэтому, прежде чем совершить то или иное действие, обратитесь к юристу, который разъяснит все правовые последствия и поможет избежать ошибок.

Когда ипотечное жилье не могут забрать

Ипотечное имущество не заберут, если в рамках реструкутризации или реализации имущества будет составлено мировое соглашение. Однако тогда долги не аннулируют.

Осенью 2024 года начали действовать поправки к ФЗ № 127 «О несостоятельности (банкротстве)». В федеральном законе появилась новая статья 213.10-1, которая позволяет банкроту сохранить единственное ипотечное жилье.

Чтобы сберечь недвижимость, попробуйте заключить с банком мировое соглашение. При этом согласие других кредиторов и финуправляющего не нужно. После утверждения мирового соглашения вам придется вносить платежи на определенных условиях. Сделать это смогут и ваши родственники. В таком случае их обязательства укажут в тексте мирового соглашения.

Если есть другие долги, то остальные активы, не защищенные законом, войдут в конкурсную массу и уйдут с торгов для расчетов с кредиторами. Ипотечной квартиры это не коснется, но сохранить ее удастся, только исправно внося платежи.

Если после утверждения мирового соглашения по нему должник допустит пророчки, банк, скорее всего, обратится в суд. Долг внесут в реестр требований кредиторов, а жилье продадут. До такого исхода событий лучше не доводить и соблюдать договоренность с банком.

Как должнику сохранить ипотечное жилье при банкротстве

Итак, чтобы сберечь залоговую квартиру при банкротстве, сделайте следующее:

1. Обсудите с банком возможность подписания мирового соглашения.
2. При положительном решении согласуйте график платежей, срок выплат, порядок закрытия проблемного долга.
3. Направьте заявление об утверждении мирового соглашения в арбитражный суд, который рассматривает дело.
4. Если суд утвердит мировое соглашение, квартиру исключат из конкурсной массы, а вы будете оплачивать ипотеку как раньше.

Хотя реструктуризация при ипотеке продолжает существовать, чаще всего заключают мировое соглашение. Оно дает более четкие гарантии сохранения жилья, а для его утверждения не учитывают мнение других кредиторов.

К сожалению, банки не всегда согласны заключить мировое соглашение с должником. Если вам отказали в подписании документа, несмотря на то, что положение кредитора никак от этого не ухудшается, обратитесь к юристу. Он подготовит обоснованное заявление с просьбой утвердить локальный план на ипотечный кредит без согласия банка. Подайте этот документ на рассмотрение в суд.

Судья сможет утвердить план реструктуризации долга без согласия банка, но только если в нем будет указано третье лицо со стабильным официальным доходом, способное выплачивать ипотеку, например, ваш родственник.

Есть ли еще способы сохранить квартиру при банкротстве

Выше мы говорили, что сохранить квартиру при банкротстве можно, только если это единственное жилье. Вероятность увеличивается, если по кредиту нет просрочек. Поэтому ваша задача — вовремя вносить платежи.

При ухудшении финансового положения вы можете:

1. Попросить банк предоставить кредитные каникулы или отсрочку платежей. Меры будут доступны, если у вас стало меньше денег по уважительной причине, например, из-за сокращения с работы или по состоянию здоровья.
2. Сделать рефинансирование (перекредитование) в том же или другом банке. Рефинансирование — это оформление нового займа для погашения старых задолженностей.

Что происходит с ипотекой военнослужащего при банкротстве

При банкротстве информацию о Росвоенипотеке и банке, в котором находится ипотечный кредит, включают в ЕФРСБ. Также решается вопрос о продаже предмета залога (ипотечной квартиры) на торгах в рамках реализации имущества.

При этом процедура пройдет стандартно. Как пишет портал «Ведомости» со ссылкой на Верховный Суд РФ, банкротство можно будет завершить только после определения судьбы залогового жилья, даже единственного.

В ходе процедуры вы можете сохранить спорную квартиру, заключив военное соглашение с банком и Росвоенипотекой. В противном случае, при введении реализации имущества, жилье уйдет с торгов.

Возможна ли ипотека после банкротства

Получить ипотеку после банкротства можно, но сложно. Большинство банков неохотно выдают кредиты бывшим банкротам, особенно если с момента процедуры прошло менее 2–3 лет.

Скрыть факт своего банкротства не получится: согласно пункту 1 статьи 213.30 ФЗ № 127, о нем нужно сообщить кредитору до оформления займа. Обычно для этого предусмотрена специальная графа в анкете.

Однако закон не запрещает кредитоваться после банкротства хоть на следующий день. Другой момент, что большинство банков отказывают банкротам, опасаясь невозврата займа, или предлагают невыгодные условия.

Предлагаем самые комфортные условия для погашения долга

Зудов Владимир

Основатель и руководитель

• ✓ Снижение ежемесячной нагрузки
• ✓ Возможность остановить начисление штрафов и пени
• ✓ Шанс начать новую страницу — без долгового давления.

Чтобы повысить успешность ипотечного кредитования, можно:

• постепенно улучшать свою кредитную историю, оформляя и возвращая небольшие суммы;
• обращается в банк по истечении двух-трех лет после банкротства (за это время желательно наладить кредитный рейтинг);
• предоставлять большой первоначальный взнос при оформлении ипотеки, например, 30–50%;
• оформлять ипотеку вместе с созаемщиком или поручителем в лояльном банке.

Получить более выгодные условия можно при хорошем первоначальном взносе, добровольном страховании, положительной кредитной истории.

Заключение

Подытожим:

1. Банкротство с ипотекой возможно, в том числе путем заключения отдельного мирового соглашения с банком без учета мнения других кредиторов. При этом суд исключает квартиру из конкурсной массы.
2. При невыполнении условий мирового соглашения банк сможет подать заявление в суд, чтобы расторгнуть сделку и добиться продажи ипотечной квартиры.
3. В приоритете у судов реабилитационные процедуры (реструктуризация задолженности, мировое соглашение), которые позволяют сохранить единственное жилье, взятое в ипотеку.
4. Единственное ипотечное жилье можно сберечь, даже если есть просрочки, прописав в мировом соглашении порядок погашения задолженности.
5. Закрыть ипотеку вправе третьи лица, указанные в мировом соглашении, например, ваши родственники.
6. Чтобы добиться заключения мирового соглашения, необходимо обратиться в банк. Если кредитор будет согласен, то направить ходатайство в суд.
7. Военная ипотека возможна по тем же правилам, что и обычная, разница заключается только в обязательствах перед государством.
8. Закон не запрещает брать ипотеку после банкротства, однако сначала нужно выждать время и улучшить свою кредитную историю.