Единственное жилье при банкротстве физического лица

Что считается единственным жильем по закону

Закон не содержит понятия единственного жилья, но устанавливает на него «исполнительский иммунитет». Это значит, что если у вас больше нет пригодной жилплощади для проживания, то квартиру не могут продать.

Обычно жилье признается единственным, если:

•  вы в нем прописаны;
•  у вас нет других жилых помещений в собственности или на ином праве.

При этом жилье должно быть пригодным для проживания вас и членов семьи. Например, дом, в котором находится помещение, должен быть неаварийным и подключенным к инженерным сетям (отоплению, водоснабжению и так далее). Не может быть единственным пригодным жильем нежилое помещение.

Важно!

Под «единственным жильем» понимается не только квартира, но и доля в ней, комната или частный дом. Апартаменты не могут получить этот статус.

Когда единственное жилье не пострадает

Единственное жилье могут забрать, если оно куплено в ипотеку или является роскошным. Об этом расскажем далее.

Когда могут забрать единственное ипотечное жилье

Согласно 446 ГПК РФ, на ипотечное жилье не действует «исполнительский иммунитет». Это значит, что такую жилплощадь заберут, даже когда она единственная. Но есть оговорки.

Ранее интересы должника при ипотеке защищал только механизм реструктуризации задолженности. Он позволял:

• не становиться банкротом;
• не лишаться недвижимости;
• рассчитываться с кредиторами по графику.

В 2024 году появился новый механизм защиты интересов должника, а именно — введена статья 213.10-1. Она позволила сохранить единственное ипотечное жилье путем заключения мирового соглашения, если это не нарушает интересы кредиторов.

Подписать документ можно на любом этапе процедуры банкротства (пункт 5 статьи 213.10-1). Однако важно заключить его до начала реализации имущества, так как после этого квартиру сохранить не получится.

Важно!

Подписать его можно даже при просрочках по ипотеке. Верховный суд защищает право на единственное жилье и рассматривает его реализацию как крайнюю меру. Он отмечает, что если нет просрочек по ипотеке, то суд обязан предложить сторонам мировую или реструктуризацию задолженности.

Таким образом, если вы — не злостный неплательщик по ипотечному кредиту, то заключение мирового соглашения — одна из возможных мер. Но на его основании суд просто исключит ипотечную недвижимость из конкурсной массы. Других активов это не коснется, поэтому их смогут продать.

Согласно пункту 3 статьи 150 ФЗ № 127, в мировом соглашении можно указать третьих лиц, принимающих на себя права и обязанности, которые предусмотрены документом. Это позволит другому человеку официально вносить платежи по ипотеке. При этом суд исключит квартиру из конкурсной массы.

Важно!

У третьего лица должен быть официальный доход, достаточный для выплаты ипотеки с учетом его кредитной нагрузки.

После утверждения документа придется следовать его условиям. В противном случае банк сможет попросить суд включить залоговую собственность в конкурсную массу. А это приведет к утрате ипотечной недвижимости.

Могут ли забрать единственное жилье, если оно — роскошное

Единственное жилье при банкротстве физических лиц могут изъять, если оно — роскошное. О первом таком прецеденте рассказала газета «Известия». Взамен должны предоставить более скромное жилое помещение.

Суть дела в том, что Аркадий Проторочин задолжал кредиторам порядка 21,4 миллиона рублей. В 2018 году его признали несостоятельным. Должник оказался владельцем пятикомнатной квартиры, которую изъяли из конкурсной массы как единственное жилье.

Предлагаем самые комфортные условия для погашения долга

Зудов Владимир

Основатель и руководитель

Оставить заявку

Кредиторов такое решение не устроило, и в 2019 году они попросили суд заменить просторную квартиру площадью 150 м2 на «однушку» в 32 м2. Суд посчитал такое решение верным, так как должник не состоял в браке и не имел детей.

Несмотря на попытки Аркадия оспорить судебный акт, в 2021 году большую квартиру все же продали за 8,25 миллиона рублей.

Это решение наглядно показало, что статус единственного жилья — не панацея для его защиты. Если жилое помещение слишком большое и явно не соответствует потребностям, а его изъятие не нарушает права членов семьи, то оно может уйти «с молотка».

Что будет с квартирой супругов при банкротстве одного из них

Ст. 34 СК РФ устанавливает режим общей совместной собственности супругов, если между ними нет брачного договора. Это значит, что по умолчанию доли мужа и жены в нажитом имуществе признаются равными.

В общую совместную собственность не входит:

• приобретенное до брака;
• полученное в дар или по наследству;
• личные вещи, одежда (кроме предметов роскоши);
• исключительное право на результаты интеллектуальной деятельности.

Когда недвижимость банкрота, состоящего в браке, продадут

При банкротстве одного из супругов все совместно нажитое имущество включают в конкурсную массу (п. 7 ст. 213.26 ФЗ № 127) и выставляют на торги. Квартира, принадлежащая семье, тоже идет на реализацию. Однако муж или жена могут участвовать в решении вопросов, связанных с продажей совместной собственности.

Важно!

255 ГК РФ позволяет супругу (супруге) банкрота выделять натуральную долю в общем имуществе. Если это невозможно, все продают, а мужу (жене) выдают денежную компенсацию, соразмерную доле. Когда вырученных денег не хватает для погашения долгов, их списывают. Таким образом, банкрот освобождается от финансовых обязательств.

Можно ли обезопасить семейное жилье

Супруги вправе разделить свое имущество до начала процедуры банкротства физического лица. Теоретически сделать это можно и позже, но тогда рассмотрение дела приостановят. При разделе жилья супруг сможет попросить суд отступить от принципа равенства долей и определить их по-другому  (п. 3 ст. 38 СК РФ и п. 7 Постановления Пленума ВС от 25.12.2018. № 48).

Совет

Со сроками лучше не затягивать. Если оформить раздел менее чем за три года до банкротства при наличии просрочек по кредитам или их скором появлении после заключения брачного договора, ущемив права кредиторов, то они попробуют оспорить сделку. Для решения таких вопросов стоит обращаться к юристу, здесь много тонкостей.

Чтобы выделить долю, заявление нужно направить в районный суд до начала торгов. При этом важно доказать, что продажа жилья нарушает интересы банкрота или его иждивенцев: нетрудоспособных родителей, несовершеннолетних детей (п. 7 Постановления Пленума ВС от 25.12.2018 г. № 48). На время рассмотрения дела вопрос о реализации жилья отложат.

Если перед банкротством избавиться от «лишнего жилья»

С единственным жильем все понятно: его не заберут за редкими исключениями. Но если у вас два и более жилых объекта, то на них не распространяется «исполнительский иммунитет». Такую недвижимость заберут и выставят на аукцион после признания банкротом.

Финуправляющий внимательно проверяет операции должника за последние 3 года. Он оспорит сделку, если он обнаружит подозрительный договор купли-продажи, по которому человек продал свою недвижимость по стоимости ниже рыночной, при этом он не сможет адекватно объяснить, куда ушли деньги от продажи. (ст. 62.1 ФЗ № 127). Также финансовый управляющий может оспорить договор дарения, который был заключен за три года, предшествующие банкротству.

В целом оспорить сделку могут:

• кредиторы или уполномоченный орган с долей более 10% от общего размера долга;
• финуправляющий по требованию кредиторов;
• финуправляющий по своей инициативе (поскольку это его обязанность).

Важно!

Оспаривание сделки, заключенной за три года до банкротства, возможно, если она вредит имущественным интересам кредиторов. Например, должник продает квартиру, чтобы выручить деньги и ничего не отдать взыскателям.

Также могут оспорить неравноценную сделку, совершенную в течение года после принятия заявления о банкротстве. Сделка «неравноценная» если денег по ней получили ощутимо меньше, чем предлагают на рынке в аналогичной ситуации. Например, Иван Петров продал свою трехкомнатную квартиру рыночной стоимостью около 10 миллионов рублей, всего за 4 миллиона рублей.

Есть всего два легальных способа сохранить «запасную жилплощадь»:

Первый: Заключить мировое соглашение. Тогда статуса «банкрота» не будет, долги не спишут, а дело закроют. Все имущество останется, но придется погашать долг по условиям соглашения. При нарушении мирового соглашения производство по делу возобновят (ст. 167 Федерального закона № 127). Также кредиторы смогут обратиться в суд за выдачей исполнительного листа, чтобы взыскать деньги принудительно.

Важно!

В мировое соглашение можно включить условие о неустойке. Так, при наличии оснований, кредиторы смогут взыскать с должника «штрафы» через суд.

Второй: Добиться утверждения плана реструктуризации долга судом. Это еще одна реабилитационная мера, при которой не признают банкротом. Суд утвердит план реструктуризации на срок до пяти лет (пункт 2 ст. 213.14 ФЗ № 127).

Весь этот период нужно будет вносить платежи по графику, а финансовые операции проводить только с согласия финуправляющего. То есть, продавать или покупать имущество самовольно будет нельзя, как и кредитоваться в банке.

Основная разница между мировым соглашением и реструктуризацией задолженности в том, что мировое соглашение прекращает производство по делу, а реструктуризация — нет. К тому же, она обязывает спрашивать разрешения на сделки у финуправляющего. Пока реструктуризация идет, продолжается и банкротство.

Поэтому предпочтительнее заключить мировое соглашение. Это можно сделать, обратившись к кредитору напрямую и обсудив все условия.

Заключение

По общему правилу, единственное жилье — под защитой закона. Нельзя выставить на торги и ипотечную недвижимость, если человеку негде жить. Но единственную жилплощадь все же могут реализовать, когда она роскошная.

Судьба квартиры во многом зависит от должника. Чтобы сберечь единственное жилье и избежать правовых сложностей, лучше обратиться к юристу. Он детально разберет ситуацию клиента и поможет выйти из банкротства с минимальными потерями.

Видео по теме:

YouTube ВК.Видео Дзен RuTube