Аренда жилья при банкротстве физических лиц

Рассказываем, как банкротство влияет на аренду жилья. Поговорим о том, какие сложности ожидают арендатора или арендодателя, если одного из них признают финансово несостоятельным.

Как банкротство влияет на арендные правоотношения

В действующем законодательстве нет запрета на аренду жилья при банкротстве физических лиц. Причем вы можете участвовать в сделке как в качестве арендатора, так и арендодателя. Но банкротство все же оказывает влияние на арендные отношения.

Будьте готовы к следующему:

Зудов Владимир

Основатель и руководитель

• ✓ Банкротство арендодателя может затронуть права арендатора. Например, есть риск, что он утратит право пользования квартирой.
• ✓ Арендодатель может стать инициатором банкротства. Это возможно, если арендатор не выполняет договор аренды жилья и накопил долги.
• ✓ Если вы заключили договор аренды, о банкротстве нужно уведомлять. Так у вас будет больше времени, чтобы найти компромиссное решение со вторым участником сделки.

Если запущена процедура банкротства, это не значит, что договор аренды расторгнут. Но риск такой ситуации также нельзя исключать.

Может ли должник во время банкротства сдавать квартиру в аренду

Если инициирована процедура банкротства, это не значит, что ваше жилье продают. Если суд усмотрит, что у вас есть возможность продолжать погашать долг, будет введена реструктуризация. Во время нее договор аренды не расторгнут. Вы сможете продолжать сдавать жилье. Деньги с аренды будут использовать для погашения долга в рамках плана реструктуризации.

В ситуациях, когда провести реструктуризацию невозможно, продают имущество. В этом случае судьба арендного договора зависит от момента, когда вы его заключили. Если арендатор уже живет в квартире, он сможет продолжать использовать жилье до момента, пока сделка не будет расторгнута.

Важно!

Если вы только планируете сдать квартиру, во время банкротства это может быть проблематично. Скорее всего, ваше имущество будет уже арестовано. В результате вы не сможете совершать сделки с ним, в том числе сдать в аренду. Но тут все зависит от ситуации. Если проходит реструктуризация через арбитражный суд, можно попробовать поговорить с финансовым управляющим о сдаче жилья.

Если договор с арендатором был заключен до начала банкротства, и принято решение о продаже имущества, судьба сделки напрямую зависит от судьбы вашей квартиры. Ее не станут продавать, если это ваше единственное жилье. Расторгать договор об аренде в этом случае также не станут.

Но нужно четко понимать, какую квартиру признают единственным жильем. Это может быть помещение, которое является единственным местом проживания для должника и его семьи. У вас не должно быть альтернатив. Если вы снимаете квартиру, а свою недвижимость сдаете, речь о единственном жилье уже не идет.

Если говорить о помещении, которое передано в аренду, его признают вашим единственным жильем только в том случае, если вы проживаете вместе с арендатором. Например, он снимает у вас только комнату, а на остальной площади квартиры живете вы с семьей. Если правило не соблюдать, недвижимость во время банкротства изымут, продадут, а деньги направят на погашение долгов.

Как заключить договор аренды с банкротом

Заключить договор аренды можно, если проходит реструктуризация через арбитражный суд. Вам необходимо:

1. Поговорить с финансовым управляющим и получить его согласие на сделку.
2. Разместить предложение о сдаче квартиры в аренду.
3. Найти потенциального арендатора и согласовать его кандидатуру с финансовым управляющим.
4. Подготовить договор аренды и представить для утверждения в суд.
5. Заключить сделку. Денежные средства от сдачи в аренду нужно направлять в конкурсную массу, если весь общий доход превышает 50 000 руб.

Нельзя утаивать от арендатора, что вы проходите процедуру реструктуризации долга через арбитражный суд. Нужно быть готовым к тому, что не все потенциальные квартиросъемщики захотят начинать сотрудничество с гражданином, в отношении которого было инициировано банкротство. Если вы нарушите план реструктуризации, процедуру могут заменить реализацией имущества.

Может ли банкрот арендовать жилье

В законодательстве нет запретов на аренду жилья при банкротстве. Причем вы можете снимать квартиру как во время реструктуризации через арбитражный суд, так и в процессе признания финансовой несостоятельности. Однако вам может начать не хватать средств на аренду квартиры.

Важно!

Во время банкротства вы получаете прожиточный минимум на себя и иждивенцев. Деньги выделяет финансовый управляющий с вашего дохода. Всю остальную сумму включают в конкурсную массу и используют для погашения долга.

Однако на улице вас не оставят. Если денег не хватает, вы можете направить ходатайство о предоставлении средств сверх прожиточного минимума на аренду жилья. Суд рассмотрит ваш запрос. Он оценит, какую квартиру вы хотите снять.

Важно!

Не рассчитывайте на слишком шикарные условия. Если квартира, которую вы снимаете, сильно превышает по площади ту норму, которая вам положена, запрос отклонят. Аналогичное решение примут, если стоимость аренды помещения сильно выше рыночной.

Суд также проверит, есть ли у вас собственность. Если жилье присутствует, но вы не хотите в нем жить, запрос на выделение средств на аренду сверх прожиточного минимума удовлетворять не станут. Вам предложат переехать в свое жилье, даже если оно хуже по параметрам.

Аренда должна быть официальной. Вам предстоит подтвердить факт наличия сделки документально. Кроме того, суд посмотрит, есть ли у вас временная регистрация в арендуемом жилье. Ее наличие может повлиять на итоговое решение.

Предлагаем самые комфортные условия для погашения долга

Зудов Владимир

Основатель и руководитель

Оставить заявку

Как получить деньги на аренду

Чтобы ваше ходатайство о выделении средств сверх прожиточного минимума рассмотрели, необходимо подготовить заявление об увеличении выделяемой суммы. В нем нужно указать причины, по которым вам нужны дополнительные средства. Также необходимо прописать адрес арендуемой квартиры, ее параметры и размер арендной платы.

Затем предстоит собрать пакет документов. Помимо заявления вы должны предоставить:

1. Копию паспорта. В нем должен стоять штамп о прописке. Если регистрация временная, предоставьте соответствующий вкладыш о ее оформлении.
2. Выписку из ЕГРН.
3. Копию договора об аренде, если вы уже его заключили. Так суд узнает, на каких условиях вы используете квартиру.
4. Квитанции об оплате ЖКХ, если платежи вносили вы. Нужно предъявить документы за последние месяцы, в течение которых вы живете в квартире. Так суд поймет, что вы готовы добросовестно выполнять взятые на себя обязательства.
5. Выписку из домовой книги. В нее вносят информацию обо всех жильцах. Запись покажет, что вы проживаете в помещении.
6. Доказательства своевременного внесения платежей. Это еще один индикатор для суда, который показывает, что вы правда арендуете квартиру и хотите продолжать в ней жить.

Когда документы готовы, нужно подписать их и еще раз перепроверить. Ошибок быть не должно. Затем необходимо передать весь пакет документов финансовому управляющему.  Затем нужно лишь ждать. Когда ответ суда поступит, вам придет соответствующее уведомление. В нем будет информация о том, одобрили ли ваше заявление.

Важно!

Если запрос одобрят, вы получите средства сверх прожиточного минимума. Но их можно тратить только на оплату аренды жилья во время банкротства.

Суд учитывает ваше семейное положение. Если у вас есть супруг, который живет вместе с вами, он также должен нести расходы на оплату аренды квартиры. В результате вам выделят только 50% от величины платежа по арендному договору.

Какое решение примет суд

Суд может одобрить ваш запрос и выделить средства на аренду жилья при банкротстве сверх прожиточного минимума или отказать в этом. Причем решение не в вашу пользу может быть принято даже в случае, если у вас присутствует объективная потребность в аренде недвижимости.

Суд поступит таким образом, если посчитает, что сумма на арендные платежи уже входит в прожиточный минимум, и вам хватит этих денег, чтобы оплачивать квартиру и жить. Подобное решение принимают, например, если стоимость аренды недвижимости в вашем городе небольшая.

Какая судебная практика сформировалась по вопросу

Во время рассмотрения дел о банкротстве суд обеспечивает баланс между интересами кредиторов и правами должника. Помните, что у вас есть право на достойную жизнь и сохранение достоинства личности даже в случае признания финансовой несостоятельности. Об этом сказано в постановлении Пленума ВС РФ от 13.10.2015 № 45.

Именно из-за стремления судов к достижению баланса между интересами должника и кредитора судебная практика по вопросу аренды жилья во время банкротства неоднородна. На решение сильно влияют обстоятельства дела.

Однако есть общая позиция судов. Общепризнанно, что должник, которого признают банкротом, должен быть существенно ограничен в имущественных правах. Именно поэтому суд принимает меры по включению в конкурсную массу максимального объема имущества неплательщика.

Когда анализируют возможность выделения дополнительных средств на аренду, обязательно учитывают:

• площадь арендованного помещения;
• наличие регистрации и недвижимости;
• размер арендной платы.

Если собственного жилья нет, и арендная плата большая, суд идет навстречу должнику. Например, в деле № А21-784/2017 суд удовлетворит ходатайство гражданина и выделил средства сверх прожиточного минимума для оплаты съема жилья. Однако одобренная сумма была меньше, чем та, которую гражданин указал в заявлении. Суд учел среднюю стоимость аренды недвижимости в регионе и сократил размер выплаты.

Важно!

В случае наличия у гражданина прописки нужно доказывать, что он не может жить по месту регистрации. Если подтвердить этот факт не выходит, запрос на выплату сверх прожиточного минимума отклоняют.

Такое решение было принято, например, в деле № А28-6798/2017. Должник, проходящий процедуру банкротства, просил выделить дополнительные деньги на аренду комнаты. Однако у гражданина была регистрация, и он не смог внятно объяснить, почему не может проживать по месту прописки. В результате запрос на выделение денег был отклонен.

Доказать, что у вас нет возможности жить по месту регистрации, сложно. Объективных причин для этого мало. Они следующие:

• вы были прописаны в квартире супруга, но расторгли брак;
• у вас оформлена регистрация в жилье родственников, но они продали помещение;
• вы зарегистрированы в квартире друга, который подарил недвижимость.

Например, в деле № 33-25023/2017 истец доказал, что не может продолжать жить в квартире, в которой зарегистрирован. В результате прописку аннулировали и выделили деньги на аренду жилья при банкротстве физического лица сверх прожиточного минимума.

Заключение

Таким образом, никто не запрещает сдавать и арендовать квартиру во время банкротства физических лиц. Но нужно учитывать обстоятельства. Если вашу квартиру продадут, суд расторгнет договор аренды. А вот в случае реструктуризации через арбитраж прекращать сделку необязательно.

Коротко о главном:

1. Вы можете заключить договор аренды во время реструктуризации через арбитражный суд. Но нужно получить одобрение финансового управляющего.
2. Суд может выделить средства сверх прожиточного минимума на аренду жилья. Но он будет учитывать все факторы. Если посчитает, что прожиточного минимума хватает, чтобы покрывать текущие расходы и платить аренду, запрос не одобрит.
3. Если вы в браке, 50% от размера аренды платит ваш муж. Не рассчитывайте, что вам выделят более половины от суммы сверх прожиточного минимума.
4. При банкротстве ваше единственное жилье не продают, и арендатор сможет продолжить в нем жить. Но тут важно четко понимать, что признают таким жильем. В эту категорию включают только недвижимость, которая для вас единственное место проживания. Это значит, что сдавать вы можете только комнату, а на остальной территории нужно жить самому.